Principio general
Todas las calculadoras funcionan sobre el sistema francés de amortización (cuotas constantes): las fórmulas son las mismas que usa cualquier banco comercial en la UE o Latinoamérica. Todos los cálculos se ejecutan en tu navegador, con doble precisión IEEE 754, sin redondeos intermedios.
Cuota mensual — sistema francés
La fórmula es:
M = P · [r·(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
P= principal (importe financiado, tras restar la entrada).r= tipo mensual = tipo anual / 12, en tanto por uno.n= número total de cuotas mensuales.
El total de intereses es M · n − P. La tabla de amortización usa la recursión clásica: intereses del mes = capital vivo × r; amortización = M − intereses; capital vivo nuevo = capital vivo − amortización.
TAE — Newton-Raphson
La TAE se calcula resolviendo la ecuación financiera por el método de Newton-Raphson, no por aproximación lineal. Converge en menos de 50 iteraciones a tolerancia 10⁻¹⁰. Incluye comisión de apertura, seguros obligatorios y gastos de formalización que el usuario haya introducido.
Nota: cada país usa un nombre distinto (TAE en España, CAT en México, CFT en Argentina, APR en EE. UU.). La fórmula matemática es la misma; cambia la lista de conceptos que se incluyen como "coste" según la normativa local.
Fuentes de datos
- Euríbor 12 meses (España y UE): Banco Central Europeo — SDMX API. Actualización diaria.
- TIIE 28 días (México): Banxico — SIE API. Actualización diaria.
- UVA y CER (Argentina): BCRA — API v4.0. Actualización diaria.
- UF (Chile): CMF Chile vía mindicador.cl. Actualización diaria.
- DTF e IBR (Colombia): datos.gov.co — API Socrata. Referencia Banco de la República.
- Tipos hipotecarios EE. UU.: FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis) y Freddie Mac PMMS. Semanal.
- Ofertas de bancos españoles: comparadores editoriales (Kelisto + HelpMyCash) más verificación manual con el banco emisor. Revisión semanal.
- ITP por CCAA, ISAI por estado, timbres e impuestos locales: BOE, Agencia Tributaria, Subsecretaría de Ingresos y equivalentes. Se actualiza cuando la legislación cambia.
Capacidad (DTI) por país
- España: regla del 35% sobre ingresos netos (Banco de España).
- México: 30% recomendado por la CNBV para productos bancarios.
- Argentina: 25% conforme a comunicaciones BCRA.
- Colombia: 40% por Decreto 583.
- Chile: 25% como orientación CMF para dividendo sobre ingreso.
- Estados Unidos: 43% bajo la Qualified Mortgage Rule del CFPB; 28% front-end como prudencia.
La calculadora muestra una alerta cuando el esfuerzo supera el umbral del país, y una alerta roja cuando supera el umbral × 1,4.
Límites conocidos
- No incluye automáticamente los seguros de hogar o vida: se calculan solo si los marcas como vinculaciones (España) o los introduces explícitamente (US, PITI).
- Las bonificaciones por nómina se modelan como descuento plano sobre el TIN (en España, la combinación estándar Kutxabank / ING / Unicaja). No reflejan bonificaciones condicionadas a importe mínimo.
- La TAE incluye lo que tú marcas; si tu banco añade comisiones que no ves, tu TAE real será superior.
- Los precios de vivienda por ciudad se refrescan trimestralmente; pueden ir un trimestre por detrás del mercado.
- En Argentina, las proyecciones UVA son sobre escenarios de inflación BCRA y mercado; no son predicción. Úsalas para entender rangos, no para tomar decisiones vinculantes.
- En Chile, los subsidios DS1 y DS49 se aplican al valor de la vivienda solo si cumples los tramos oficiales; la herramienta muestra el ahorro teórico pero el otorgamiento real depende del Minvu.
Código abierto para auditar
El código de todas las calculadoras es público en el repositorio del proyecto. Las funciones puras de cálculo (cuota mensual, amortización, TAE, capacidad, gastos, amortización anticipada) llevan pruebas unitarias que se ejecutan en cada despliegue.
Advertencia final
Aunque la matemática es correcta, los cálculos son orientativos. Consulta con tu entidad financiera antes de firmar nada. Ver los términos de uso para la limitación de responsabilidad completa.